【背景】

    近年来，随着我国城市化进程的推进和房地产市场的发展，各地物业服务纠纷案件数量急剧增长，该类案件往往涉及大量业主切身利益，出于相同的背景和利益，业主容易形成利益联盟。此类案件的群体性特点使得一个案件处理不当可能引发群体效应，成为和谐社会建设中的不稳定因素。为了推动物业纠纷的妥善化解，促进社会和谐稳定，浙江省义乌市人民法院结合相关案件审理情况，及时向物业主管部门发出司法建议，就规范和加强物业服务管理工作提出了对策建议。

    【建议】

    浙江省义乌市人民法院司法建议书

    （2014）浙义法建字第3号

    义乌市住房和城乡建设局：

    我院在审理一系列物业服务合同纠纷案件中，发现一些小区及物业公司存在以下问题：

    一、小区业主委员会运行不透明，未按法定程序召开会议，通过决议；业主委员会选举产生后未依法及时向物业主管部门备案；业委会未经业主大会通过任意选任物业公司，物业公司在与业委会签订合同时不注意核实业主大会的选聘决议，导致产生纠纷时业主以此为理由主张合同无效，致使自身陷入被动。

    二、签订的物业合同不够细致、规范。物业服务合同是物业服务企业和业主权利义务的依据，而实践中许多物业服务合同约定较为笼统或盲目承诺高标准致使实际运行中难以履约，为日后引发物业纠纷埋下隐患。

    三、服务意识错位，纠纷解决方法单一。一些物业公司在提供物业服务时，将自身定位为小区管理者，将业主看作被管理者，因而不能以服务者的心态提供物业服务。此类纠纷中业主最主要的抗辩理由就是物业公司提供的物业服务不符合合同约定，即所谓的“质价不符”，并主张拒付或少付物业费。而物业公司在催讨物业费时，一味通过诉讼来催讨物业费，不仅成本高，而且业主的对抗情绪强烈，不利于矛盾化解。

    物业服务纠纷往往涉及大量业主切身利益，出于相同的背景和利益，业主容易形成利益联盟。此类案件的群体性特点使得一个案件处理不当即可能引发群体效应，对上述问题需高度关注、审慎解决。为此，本院提出如下建议：

    一、加强物业主管部门对业委会工作的指导和监督，定期组织业委会成员及业主代表学习物业管理政策法规，确保其依法召开会议，通过决议；加强对业委会成立及物业合同签订后的备案管理，合同备案时要求提供其系依法选聘的相关材料，发现未经业主大会“双过半”选聘而与业委会擅自签订的物业合同，应提示物业公司合同效力问题，可不予备案。

    二、规范物业合同的管理，建议主管部门与行业协会探索公布示范性物业合同模板。在确定合同内容方面，物业服务合同中尽量不要出现笼统性的约定，应详细地约定双方的权利义务，将服务项目、服务质量、收费标准、违约责任等内容予以明确，减少因合同条款的模糊而带来的纠纷，为争议解决提供可供判定的依据。

    三、引导物业服务公司强化服务理念，建议定期举办物业服务人员专业技能培训，提高服务水平，确立“质价相符”的物业服务标准。健全物业公司投诉及责任机制，通过对物业公司资质及信用等级的积分制度对其进行约束和管理。

    四、建议在主管部门指导下，在行业协会成立物业纠纷调解委员会，可选任或聘任相关人员，对物业纠纷进行专门调解，并可定期对调解情况进行统计分析，及时发现隐患、及早进行处理。

    以上建议请研究处理，并请自收到本建议书之日起一个月内将处理意见反馈本院。

    二○一四年四月十六日

    【效果】

    义乌市住房和城乡建设局收到该司法建议书后，及时联合局内有关科室、各镇街、小区及物业公司，对司法建议反映的问题深入研究，着手采取相关措施完善物业管理工作机制。

    一是对物业服务企业签订物业服务合同方面开展一次专项检查，针对与业主委员会签订合同时不注意核实业主大会选聘决议的情形，要求相关物业服务企业予以整改。

    二是针对签订的物业合同不够细致、规范的情形，将结合专项检查情况进行帮助指导。

    三是针对法院建议的人员培训及物业公司资质和信用管理问题，该局每年定期举办物业服务企业从业人员及业委会成员的培训，已草拟了《义乌市物业服务业信用档案管理实施细则》，并组织全市物业服务企业开展基础数据录入工作，为下一步信用档案管理的实施做好前期准备。

    四是根据法院的建议，该局将指导行业协会尽快成立物业纠纷调解委员会，对于物业纠纷进行专门的调解，并定期对调解情况进行统计分析。该工作将在义乌市稠城街道先行试点。

    （作者单位：浙江省义乌市人民法院）