访谈对象：江苏省南京市中级人民法院民四庭庭长 王劲松

    法周刊：不断增多的物业纠纷，是一果多因，作为广大业主应如何行使自治权利？

    王劲松：业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。广大业主要增强契约意识，“花钱买服务”的意识，按照物业服务合同约定主动缴纳物业费，避免欠缴物业费对个人征信产生影响。

    在物业公司的服务存在瑕疵的情况下，业主应“积极”维护自身权益，如：要求物业服务企业按照合同约定履行物业管理服务的义务，向法院提起诉讼，要求物业公司承担因服务不到位给其造成的损失，通过业主大会重新选聘新的物业服务企业等，而非“消极”地通过拒缴物业费来维权，这样既侵害了已缴费业主的权益，也导致了物业服务质量难以提升的恶性循环。广大业主应珍视法律、行政法规赋予业主的自治管理权利，以“主人翁”的姿态积极参与业主大会，行使民主权利，避免成为“沉默的大多数”或者“摇摆的大多数”。

    法周刊：作为业主委员会及成员应如何认识权利的本源和边界，依法维护全体业主的权益？

    王劲松：业主委员会及其成员应充分认识到业主委员会是经业主大会选举产生，其成立的目的和宗旨是在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益。因此，业主委员会应在其职权范围内依法履职，对法律、法规及业主大会议事规则规定全体业主共同决定的事项，要及时召开业主大会，并严格遵守业主表决程序性要求作出决定，不能超越业主大会赋予的职权，侵害业主的合法权益。针对某些业主委员会因不公开相关信息引发业主的不满的情况较为突出，业主委员会自身应主动公开其管理小区公共收益的收支情况、小区重要资源的分配情况等，以获取业主对业主委员会的信任，避免引发小区内部业主和业主委员会的矛盾对立。

    鉴于业主委员会管理的事项日益复杂，如为管理小区公共设施对外签订合同，为了降低相应的法律风险，建议业主委员会常设法律顾问。业主委员会应加强自身管理，对于业主委员会决议的程序、业主委员会公章的使用等要作出明确规定。

    法周刊：物业服务企业要怎样找准角色定位，不断强化优化自身服务？

    王劲松：物业服务企业是业主的服务者，而非管理者或控制者，更不能成为小区的占有者。因此，物业服务质量和水平是物业服务企业的“生命线”。随着业主维权意识的增强，服务不规范、不到位的物业服务企业将面临较大的诉讼风险，也有可能遭受业主“用脚投票”。物业服务企业应主动顺应市场竞争的需要，努力提升物业服务质量和水平，主动自觉接受业主监督，对物业服务收费项目、收费标准、公共收益的收支情况等要及时、充分公开，杜绝多收费、乱收费和侵占业主公共收益的情况发生。

    另外，政府相关部门、社区居委会、物业服务行业自律组织应加强对物业管理活动的监督管理和指导协调,有关政府部门应尽快建立物业服务质量的第三方评估机制,便于各方主体对物业服务质量进行公平、合理的评判。同时应加强对物业管理活动的监督检查,加大对物业管理违规违法行为,特别是物业服务企业违规撤出、拒不撤出等行为的处罚力度,保证小区物业服务顺利衔接。